BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS

BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES EM PROPRIEDADES DE TERCEIROS

Benfeitorias em propriedades de terceiros ocorrem em situações diversas envolvendo, por exemplo, imóveis, infra-estrutura, superestrutura, máquinas, equipamentos, locomotivas, vagões, e outros veículos de transporte.

Neste tópico trataremos especificamente das benfeitorias em imóveis de terceiros, por ser uma situação bastante comum, normalmente envolvendo grande valor agregado, e merecedora de atenção especial no tocante aos seus efeitos tributários na locadora e na locatária.

CLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL

Quando a empresa locadora de um imóvel executa benfeitorias ou construções no respectivo bem, tais desembolsos devem ser contabilizados de forma específica.

De acordo com o artigo 179 da Lei 6.404/1976 , as contas do ativo imobilizado são classificadas do seguinte modo:

Imobilizado - os direitos que tenham por objeto bens corpóreos destinados à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade, inclusive os decorrentes de operações que transfiram à companhia os benefícios, riscos e controle desses bens.

Exemplo: 

A construção de um barracão não é uma despesa e sim um gasto, que seria normalmente imobilizado, se a construção fosse efetuada em terreno da própria empresa. 

Desta forma, se a empresa realiza uma benfeitoria e esta se caracteriza como Ativo Imobilizado, deverá ser aí classificada; é irrelevante o fato de ter sido realizada em propriedade da empresa ou de terceiros. 

Nos exemplos tratados no presente tópico, utilizaremos a classificação dos gastos com benfeitorias como sendo imobilizado.

Pessoa Jurídica Locadora do Imóvel

Os valores relativos às benfeitorias agregados aos imóveis locados pela pessoa jurídica terão o seguinte tratamento:

a) o valor das benfeitorias que serão indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado tendo como contrapartida de lançamento a conta do Exigível;

b) o valor das benfeitorias que não forem indenizadas será registrado a débito da conta do Imobilizado e a crédito da conta de Receita de Aluguéis.

Pessoa Jurídica Locatária do Imóvel

Os custos das construções e benfeitorias realizadas em bens pertencentes a terceiros devem ser contabilizados:

a) no Ativo Circulante ou no Realizável a Longo Prazo, como valores a receber, quando indenizáveis;

b) no Imobilizado, na medida em que os valores forem despendidos na benfeitoria e apropriados posteriormente, como despesa operacional (ou custo de produção se realizados em imóveis ou equipamentos utilizados no processo produtivo), mediante amortização ou depreciação conforme o caso.

EXEMPLOS DE REGISTROS CONTÁBEIS

Benfeitorias Não Indenizáveis

Empresa "A" realizou construções em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", no valor de R$ 50.000,00.

O contrato, após a execução das benfeitorias, tem vigência fixada por mais 50 meses e estabelece que as benfeitorias não serão indenizadas. Contabilização:

I - Na pessoa jurídica "A" (Locatária):

a) Pelo registro dos gastos incorridos durante a construção:

D - Benfeitorias em Andamento (Imobilizado)

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante)

R$ 50.000,00

b) Pelo registro da conclusão da obra:

D - Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado)

C - Benfeitorias em Andamento (Imobilizado)

R$ 50.000,00

c) Pelo registro da quota mensal de amortização que será apropriada durante a vigência do contrato:

D - Amortizações (Custo ou Despesa – Conta de Resultado)

C – Amortizações Acumuladas (Imobilizado)

R$ 1.000,00

Nota: Cálculo da apropriação da quota mensal: R$ 50.000,00 : 50 meses = R$ 1.000,00

II - Na pessoa jurídica "B" (Locadora):

a) Pelo registro do bem no mês em que ocorrer a conclusão da benfeitoria na empresa "A":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 50.000,00

C - Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 1.000,00

C - Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 49.000,00

Notas:

1) O bem será depreciado de acordo com as taxas fixadas pela legislação, a partir do momento em que a empresa "A" iniciar a utilização do bem.

2) A receita será apropriada em obediência ao princípio da competência na vigência do contrato.

Benfeitorias Indenizadas Parcialmente

Empresa "A" (locadora) aluga um terreno de sua propriedade para a empresa "B", pelo prazo de seis anos (72 meses), cobrando o valor de R$ 1.200,00 a título de aluguel.

A empresa "B" constrói um barracão no imóvel locado no valor de R$ 80.000,00, ficando pactuado que a empresa "A" ressarcirá a importância de R$ 50.000,00 a partir do 13º mês do período locativo, em parcelas iguais e sucessivas de R$ 1.000,00 que serão deduzidas do aluguel.

O referido barracão foi concluído no 13º mês e será utilizado a partir desse mês pela empresa "B".

Contabilmente, teremos:

I - Na empresa "B" (Locatária):

a) Pelo registro do gasto de R$ 80.000,00 na construção do barracão:

D - Benfeitorias em Propriedades de Terceiros (Imobilizado) R$ 30.000,00

D - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 12.000,00

D - Valores a Receber (Ativo Realizável a Longo Prazo) R$ 38.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 80.000,00

b) Pelo registro, a partir do 13º mês do pagamento do aluguel e do ressarcimento efetuado pela empresa "B":

D - Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 1.200,00

C - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00

c) Pelo registro da parcela de depreciação mensal a partir do 13º mês:

D - Depreciações (Resultado)

C - Depreciações Acumuladas (Imobilizado)

R$ 500,00

Nota: Apropriação da quota mensal: R$ 30.000,00 : 60 meses = R$ 500,00.

d) Pelo registro da transferência da benfeitoria para a empresa "A", ao término do contrato:

D - Depreciação Acumulada (Imobilizado)

C - Benfeitorias em Propriedade de Terceiros (Imobilizado)

R$ 30.000,00

II - Na empresa "A" - Locadora:

a) Pelo registro da parcela indenizada à empresa "B":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 50.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 12.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 38.000,00

b) Pelo reconhecimento como receita de aluguel do valor relativo à parcela não indenizada à empresa "B":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 30.000,00

C - Receitas de Aluguéis (Resultado) R$ 500,00

C - Receitas Diferidas (Passivo Não Circulante) R$ 29.500,00

Nota: Considerar o reconhecimento da receita mensalmente, até o final do contrato.

c) Pelo recebimento do aluguel mensalmente:

D- Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 200,00

D - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 1.000,00

C - Aluguéis a Receber (Ativo Circulante) R$ 1.200,00

Benfeitorias Indenizadas Integralmente

Empresa "A" constrói um galpão em um terreno alugado de outra pessoa jurídica "B", tendo gasto um valor de R$ 80.000,00. Pelo contrato ficou acertado que a empresa "B" indenizaria integralmente a empresa "A", mediante dedução de R$ 4.000,00 no valor do aluguel mensal que equivale a R$ 5.000,00, em 20 parcelas.

I - Na empresa "A":

a) Pelo registro dos gastos na construção:

D - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 48.000,00

D - Valores a Receber (Realizável a Longo Prazo) R$ 32.000,00

C - Caixa/Bancos/Fornecedores R$ 80.000,00

Nota: 12 parcelas x R$ 4.000,00 = 48.000,00 no circulante e o restante no realizável a longo prazo.

b) Pelo registro das parcelas de indenização e do valor do aluguel pago:

D - Despesas de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00

C - Valores a Receber (Ativo Circulante) R$ 4.000,00

C - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

II - Na empresa "B":

a) Pelo registro do valor a indenizar para a empresa "A":

D - Edificações (Imobilizado) R$ 80.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 48.000,00

C - Contas a Pagar (Passivo Não Circulante) R$ 32.000,00

Nota: A empresa "B" poderá calcular a depreciação, na forma da legislação vigente, a partir do período em que a locatária passar a utilizar-se da benfeitoria.

b) Pelo registro do valor do aluguel recebido mensalmente:

D - Caixa/Bancos (Ativo Circulante) R$ 1.000,00

D - Contas a Pagar (Passivo Circulante) R$ 4.000,00

C - Receita de Aluguéis (Resultado) R$ 5.000,00.

Bases: art. 305, 307, 310, 324, 325 e 327 do Regulamento do Imposto de Renda- RIR/1999, e artigo 179 da Lei 6.404/1976 .